事務所の要件

宅建業において事務所は重要な意味を持ちます。
なぜなら、事務所の所在地によって取得しなければならない免許が知事免許なのか大臣免許なのかが決まったり、事務所の数に応じて営業保証金の額が変わってきたりするからです。

「事務所」の定義

宅建業法において「事務所」とは、「本店支店その他政令で定めるものをいう。」と規定されています。

本店 登記簿謄本に本店として登記されている事務所が、宅建業の本店となります。
本店として登記されている事務所において宅建業が営まれていなくても、支店において宅建業が営まれているときには、本店も宅建業を営んでいるとみなされます。この場合は、本店でも営業保証金の供託や専任の取引主任者の設置が求められます。
本店と支店とが、2つ以上の都道府県に設置されている場合には大臣免許、1つの都道府県に設置されている場合には知事免許となります。
支店 本店と同じく、基本的には登記簿謄本において支店として登記されている事務所が宅建業の支店となります。
本店とは異なり、支店として登記されていたとしても、そこで宅建業を営んでいないのであれば、事務所としては扱われません。営業保証金の供託や専任の取引主任者の設置は必要ありません。
支店として登記されていなくても、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、「宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの」は事務所として扱われます。

事務所の形態

事務所として認められるためには、「継続性」と「独立性」が必要です。

継続性

物理的にも社会通念上も宅建業の業務を継続的に行うことができる機能があると認められること。
テント張りの案内所のような容易に移動できる施設や、賃貸期間が1年に満たないような物件等は、継続して業務を行うことができるとはいえず、事務所とは認められません。

独立性

一般的に考えて、事務所として認識できる程度の独立した形態であると認められること。
自宅の一室、ビルの1フロアの一部などは、原則として事務所とは認められません。
ただし、以下の条件を満たした場合には、事務所として認められる可能性があります。

※いずれの場合も、行政庁窓口での事前相談が必要となります。

一般の住宅の一部を事務所とする場合
  • 住宅の出入り口以外に、事務所専用の出入り口がある
  • 他の部屋とは壁で隔てられていている
  •  事務所としての形態を整えており、事務所としての用途だけに使用している

一般の住宅の一部を事務所とする場合_01
※やむをえず共用の玄関とする場合であっても、他の部屋を通過せず、来客が容易に事務所に到達することができる間取りであれば事務所として認められる可能性があります。

一般の住宅の一部を事務所とする場合_02

※自宅兼事務所の場合であっても、電話番号は別々のものを用意する必要があります。

同じフロアに他の会社と同居している場合(レンタルオフィス等)
  •  会社ごとに出入り口があり、他社を通ることなく出入りができる
  •  高さ180㎝以上の固定式パーテーション(間仕切り)で、各社が独立している

同じフロアに他の会社と同居している場合

※いずれの場合も、行政庁窓口での事前相談が必要となります。

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